（2024）粵01破72號廣東遠東工業發展有限公司破產重整案招募重整投資人公告

廣東遠東工業發展有限公司破產重整案

招募重整投資人公告

廣州市中級人民法院于2024年3月19日作出（2024）粵01破申151號《民事裁定書》，裁定受理對廣東遠東工業發展有限公司（以下簡稱“遠東工業公司”）的破產重整申請，并于2024年3月19日作出（2024）粵01破72號《指定管理人決定書》，指定廣東君信經綸君厚律師事務所為廣東遠東工業發展有限公司管理人。為依法開展重整的相關工作，維護各方合法權益，管理人決定公開招募重整投資人。現將相關事宜公告如下：

一、公司基本情況

遠東工業公司成立于2005年1月24日，住所地為廣州市花都區獅嶺鎮陽光北路1號，注冊資本為人民幣3,000萬元，經營范圍為工業設計服務;物業管理;房地產經紀;房地產咨詢;非居住房地產租賃;鞋制造;鞋帽批發;鞋和皮革修理;鞋帽零售;制鞋原輔材料銷售;針紡織品及原料銷售;服裝服飾批發;服裝服飾零售;皮革銷售;皮革制品銷售;箱包銷售;皮革制品制造;箱包制造;服裝制造;服飾制造;金屬材料銷售;金屬礦石銷售;金屬制品銷售;非金屬礦及制品銷售;塑料制品銷售;紙制品銷售;國內貿易代理;房地產開發經營;貨物進出口;技術進出口。

根據管理人的調查，遠東工業公司名下資產包括一宗土地和六處建筑物。土地位于廣州市花都區獅嶺鎮陽光北路1號，面積為78,387.31平方米（117.58畝，長約365米，寬約163-246米），土地用途為工業用地。六處建筑物均位于上述地塊內，分別為自編廠房                                                                 
5、7、9、11、15、20。（詳見附件1）

二、項目用地情況

（一）國有土地使用權出讓

1.初始協議

2013年11月4日，遠東工業公司與原廣州市國土資源和房屋管理局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，約定將宗地總面積99371平方米的工業用地使用權出讓給遠東工業公司。（詳見附件2）

2.變更協議

2020年7月3日，遠東工業公司與廣州市規劃和自然資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》，約定將宗地建設項目總建筑面積調整為小于等于235161平方米。

（二）建設用地規劃許可證

2014年10月27日，原廣州市規劃局發出穗規地證〔2014〕348號《建設用地規劃許可證》，準許遠東工業公司建設項目，用地面積為99371平方米，其中：凈用地面積78387平方米，道路面積14068平方米，綠化面積6916平方米。（詳見附件3）

三、項目批文情況

（一）投資項目備案證

2020年3月20日，花都區發展和改革局出具《廣東省企業投資項目備案證》，備案項目名稱為“遠東化妝品生產研發項目”，建設規模及內容包括：廠房、倉庫約20萬平方米，綜合樓、宿舍樓、污水處理站等約3.5萬平方米；設計年產護膚類產品5000噸、洗護類產品5000噸、彩妝類產品500噸。（詳見附件4）

（二）環評批復

2020年4月28日，廣州市生態環境局花都分局出具《廣州市生態環境局花都分局關于花都區獅嶺鎮CH0103002、CH0103006地塊調整產業類型建設“高端化妝品生產基地”規劃環境影響報告書審查情況的復函》，確定遠東美谷園區以面膜、護手霜、面霜、潤足霜、眼霜、爽膚水、晚霜、爽身粉、乳粉、潔面乳、洗面奶、卸妝水、精華液、彩妝（原材料不含重金屬）等生產為主。（詳見附件5）

（三）建筑工程設計方案批復

2020年12月23日，廣州市規劃和自然資源局出具《關于送審建筑工程設計方案的復函》（穗規劃資源業務函〔2020〕19509號），批復：遠東美谷項目用地性質為一類工業用地（M1），建設用地面積78389平方米，容積率3.0，建筑密度為39.21%，綠地率為3.73%，計容建筑面積235,161.00平方米。（詳見附件6）

四、項目的初步評估情況

目前，項目的正式評估工作仍待廣州市中級人民法院搖珠確定評估機構后開展，暫以此前廣州安城信房地產土地資產評估與規劃測繪有限公司出具的《評估初步意見》進行披露。

以2022年10月31日為評估基準日，項目的一宗土地和5棟在建工程（5、7、9、11、20棟）的價值為17,414.54萬元。另有1棟在建工程（15棟）的評估價值為10,440.00萬元，其上有建設工程價款優先受償權。

五、項目優勢

（一）項目區位優勢明顯

項目具備政策、產業、交通等多方面的區位優勢，投資前景廣闊，預期回報率較高。

1.政策區位優勢顯著

2020年以來，從中央政府到地方政府，均先后出臺了相應政策，為化妝品產業的高質量發展保駕護航。

因此，已被文件批復可以生產化妝品、美妝等產品的本項目完美契合廣州市政府、花都區政府大力發展化妝品產業的產業政策，具備顯著的政策區位優勢。同時，本項目作為花都區政府“一核四園多基地”產業布局中“多基地”的重要組成部分，具備無與倫比的綜合區位優勢。

2.交通區位優勢明顯

本項目位于廣州市花都區獅嶺鎮陽光北路1號，臨近許廣高速、珠三角環線高速（距高速路口僅1.1公里，上高速僅需5分鐘）、獅嶺立交、山前旅游大道、廣清城際獅嶺站等重要交通節點，交通運輸便利，交通區位優勢明顯。

3.產業區位優勢突出

項目周邊的化妝品產業聚集度較高，項目三公里范圍內就有廣東尚品匯化妝品股份有限公司（實繳資本3000萬元；科技型中小企業）、廣州東智盟化妝品有限公司（實繳資本1000萬元；高新技術企業）、廣州科堡化妝品有限公司（實繳資本800萬港幣；高新技術企業）等化妝品產業鏈上下游企業，產業配套完善，形成規模效益，產業區位優勢突出。

（二）項目具有較強的可行性

根據《中國化妝品產業研究報告（2023）》，目前化妝品產業具有供需兩旺的市場格局，從財務、經營持續性、業績成長性等角度來看，本項目具有較強的可行性。

2023年1-8月，花都區規模以上化妝品生產企業工業總產值同比增長13%。截至2023年8月31日，花都區共有化妝品生產企業280余家，數量位列全市第二，其中四分之一為規模以上化妝品生產企業。此外，花都化妝品產業園區目前存續企業數量、獲得專利數量、商標數量均位列全國前三。也正因如此蓬勃的產業發展趨勢，花都區內存在巨量的化妝品園區廠房購置、租賃需求。

1.項目具備財務上的可行性

結合對于黃埔區“南方美谷”項目、白云區“白云美灣”等幾個項目的考察，化妝品企業對集中式的、配套（園區自建的污水處理能力等）完善的現代化美妝產業園是有市場需求的。

“南方美谷”項目目前為廣州市化妝品研發、辦公、生產綜合性項目中比較高端的，廠房租金為 35-40 元/㎡/月，物業服務費為5元/㎡/月；“白云美灣”品牌旗下的“五龍崗產業園”項目廠房租金為 28-30 元/㎡/月，出售價格為 6,000.00 元/㎡。比較本項目和上述兩個項目的差異，將本項目廠房出售價格定在 4,500.00—5,000.00元/㎡是合適的。

（1）將項目出售具備財務上的可行性

結合工業廠房2,800.00 元/㎡—3,000.00 元/㎡左右的建安成本來看，每開發建設一平米廠房將獲得1,500.00—2,200.00元的收益，因此，結合項目后續最少181,804.00㎡的可售面積，項目后續建設是具有利潤空間的，將項目出售具有財務上的可行性。

（2）將項目出租具備財務上的可行性

綜合上述周邊工業園區的實際情況，本項目的租金設定在28元/㎡/月較為合適，即本項目的租金年回報為336元/㎡，再結合上述2,800.00 元/㎡—3,000.00 元/㎡左右的建安成本，項目租金的年回報率可達12%。

因此，無論是將項目進行出租還是進行出售，均能享有合理的投資回報，投資人可以自由組合、調整出售、自持比例，以契合自身的項目運營考量。

2.項目具有經營的可持續性

隨著中國產業升級、世界制造中心加快向中國轉移、國家推動重點工業園區建設等重要因素的持續作用，國內工業地產的長期需求逐年呈上升趨勢，目前許多地區已出現工業地產供需倒掛。

一般情況下，介入工業地產項目主要有以下幾個方式：一是通過與制造商合作開發賺取適當開發利潤；二是自建再通過銷售或者出租獲取利潤；三是以專業的素質和優質服務賺取管理費。

本項目中，投資人既可以通過銷售廠房快速賺取適當開發利潤，實現高周轉、提高投資回報率，又可以通過安排關聯物業服務公司實施后續管理獲得源源不斷的管理費收入。

再結合上市公司實際情況來看，上市物管企業披露的2019-2021的年報資料中，卓越商企服務公布了較詳細的分業態毛利率水平。2019-2021年公共及工業物業毛利率均值為14.40%。工業物業毛利率高于住宅物業的三年平均毛利率均值12.13%。

因此，本項目不僅具備高周轉出售不動產、提高資金利用效率的特點，還具備在日后源源不斷創造管理費收入的持續性。

3.項目兼具成長性和穩定性

除了最初的高周轉賺取不動產銷售收益外，項目還可以通過收取管理費的方式實現業績的高成長性和穩定性。工業地產項目因其客戶群體具有機器占比高、生產鏈條長、交貨期限緊、停工損失大等特點，租戶的穩定性遠高于住宅地產和商業地產。并結合廣州市的相關規范性文件可以看出，廣州市目前并未對于工業用房的管理費出臺政府指導價等限制性規定。

因此，未來可以根據運營成本變動、租戶接受程度、盈利目標等實際情況自主調整項目的管理費，項目的長期回報率在高于住宅、商辦類地產的基礎上仍具有一定的成長性。

六、項目的其他客觀情況

目前，本項目的廠房9、11已經出售，仍有合同尾款約25,393,660.00元待買受人支付；廠房15的主體框架已經建設，可能存在5200余萬元的建設工程價款優先權。

七、意向重整投資人的招募條件

（一）意向重整投資人應當是依法設立并有效存續的企業法人、非法人組織，具有較高的社會責任感和良好的商業信譽，最近三年無重大違法行為或涉嫌重大違法行為，未被列入失信被執行人名單。

（二）意向重整投資人有意開發工業類用地。

（三）意向重整投資人應擁有足夠的資金實力進行重整投資且不負有到期未清償的大額債務。

（四）如法律法規、監管政策對投資者的主體資格有相關規定的，意向重整投資人應確保符合該等要求。

（五）兩個或兩個以上的意向重整投資人可聯合參與投資，并以其中一個主體身份參與報名，聯合體中全部主體的條件之和應符合前述全部招募條件。

八、招募流程

（一）盡調報名

1．報名方式：現場報名、郵寄報名；報名地址/報名材料郵寄地址：廣東省廣州市天河區珠江東路6號周大福金融中心65樓；聯系人***

2．報名期限：自本公告發布之日起，至2024年7月15日止。意向重整投資人應當在報名期限內完成報名所需全部事項，包括但不限于提交盡調報名材料及繳納相關保證金（重整保證金的繳納按其規定進行）等。

3.報名流程

（1）提交盡調報名文件，意向重整投資人需要盡調的，應在報名期限內提交全套盡調報名材料。

報名材料的具體要求如下：

①投資人介紹（包括投資人主體資格、股權結構、經營范圍等）；

②企業法人營業執照副本復印件；

③現行有效的公司章程復印件；

④法定代表人身份證明書原件及身份證復印件；

⑤授權委托書原件及受托人身份證復印件；

⑥ 載明投資人聯系人、聯系電話、電子郵箱***

⑦報名文件需密封并加蓋騎縫章或者捺手印。

（2）繳納報名保證金，意向重整投資人應交納盡調保證金人民幣50萬元。繳納完盡調保證金并與管理人簽訂保密協議后，可要求查閱有關遠東工業公司的相關材料，管理人將根據相關法律的規定及意向投資人的需要提供相關材料。意向投資人除了從管理人處獲取資料外，也可以自行對遠東工業公司進行調查。

管理人將依法如實披露管理人所掌握的遠東工業公司的相關信息，但意向投資人據此制定重整預案的風險由其自行承擔。

4.盡調期限：自2024年7月1日起至2024年7月20日止。

5.保證金事項：意向投資人在盡調后決定不進行投資的，經意向投資人申請，已繳納的盡調保證金無息退還。

（二）參與重整投資的正式報名

意向重整投資人在盡調后確定參與重整投資的，應參加正式報名流程。

1．報名方式：現場報名、郵寄報名；報名地址/報名材料郵寄地址：廣東省廣州市天河區珠江東路6號周大福金融中心65樓；聯系人***

2．報名期限：自盡調期限屆滿之日起，至2024年8月10日止。意向重整投資人應當在報名期限內完成報名所需全部事項，包括但不限于提交重整投資報名材料及繳納相關保證金等。

3．報名流程

（1）提交重整投資報名文件，意向重整投資人決定投資的，應在報名期限內提交全套重整投資報名材料（已在盡調流程中提交相應材料的主體無需重復提交）：

報名材料的具體要求如下：

①投資人介紹（包括投資人主體資格、股權結構、經營范圍等）；

②企業法人營業執照副本復印件；

③現行有效的公司章程復印件；

④法定代表人身份證明書原件及身份證復印件；

⑤授權委托書原件及受托人身份證復印件；

⑥同意參與遠東工業公司投資人遴選及投資遠東工業公司的決議復印件；

⑦載明投資人聯系人、聯系電話、電子郵箱***

⑧報名文件需密封并加蓋騎縫章或者捺手印。

（2）制定、提交重整計劃草案，意向重整投資人應在報名期限內制定并提交重整預案(應至少包括：重整投資款來源；重整投資款的投入總額、批次、分期情況；參與重整的方式，對各種不同性質債權的償付安排的內容；遠東工業公司后續經營計劃安排；承諾支付不少于500萬元的重整計劃執行保證金（該保證金根據重整計劃約定，逐期轉化為重整投資款或者違反重整計劃的違約金）；其他有利于遠東工業公司重整的投資方案)。

意向重整投資人提交重整計劃草案后的三日內應交納表決保證金人民幣200萬元。保證金均繳納至如下指定賬戶：

戶名：廣東遠東工業發展有限公司管理人

賬戶：02211665000001862

開戶行：廣州農村商業銀行股份有限公司天河支行

（三）資格審查

報名期限屆滿后，管理人對意向重整投資人的主體資格和重整投資報名材料等進行合規性審查，確定是否符合招募條件。未按報名期限報名、主體不適格、重整投資方案不符合法律和公告規定、未按期足額繳納保證金的意向重整投資人，視為審查不合格，不具有被確定為重整投資人的資格。

（四）重整投資人的確定

1．僅有一家意向重整投資人報名

僅有一家意向重整投資人報名且經審查符合招募條件的，直接確定為遠東工業公司重整投資人。

2．多家意向重整投資人報名

超過一家意向重整投資人報名且經審查符合招募條件的，由管理人圍繞意向投資人的擬投入重整投資金額、行業經驗、自身資金實力、融資能力、資金來源及后續資金可持續性等方面進行遴選。

3.管理人將在適當期限內完成意向重整投資人的確定、遴選工作。

（五）通知、通報與表決

管理人確定重整投資人后將結果通知各意向重整投資人、報告廣州市中級人民法院并通報債權人后，依法召開債權人會議表決重整投資人提交的重整計劃草案。

（六）交納重整保證金及協商簽署協議

重整投資人確定且經債權人會議表決通過重整計劃草案后，重整投資人應在管理人通知之日起五日內交納重整計劃執行保證金（具體數額以重整計劃草案中確定的數額為準），此后由管理人與其協商簽訂重整投資相關協議。

九、其他

（一）本公告由遠東工業公司管理人編制，解釋權歸屬于遠東工業公司管理人。

（二）在重整計劃執行階段，因重整投資人自身的原因，導致重整計劃不能執行的，重整投資人此前已經支付的款項，將不予退還。

（三）若被確定為重整投資人后，重整投資人提出終止投資/未能在管理人要求的期限內與管理人簽署重整投資協議/未能按照其簽訂的重整投資協議執行/有其他違法、違約行為的，管理人有權沒收所有保證金，不予退還。

（四）保證金退還、轉換及沒收規則

1.保證金未經重整投資人書面許可且未出現管理人有權沒收保證金的情形的，管理人不能將保證金挪作他用。

2.如若出現以下任一情形，該意向重整投資人所繳納的報名保證金/提案保證金，管理人將全額無息退還該意向重整投資人：

（1）意向重整投資人未通過資格審查，或在提交重整計劃草案前放棄參與投資；

（2）意向重整投資人未被選定為重整投資人、所報重整計劃草案未被采納；

（3）基于所報重整預案擬制的重整計劃草案提交遠東工業公司債權人會議表決未獲通過，且該重整投資人明確不再繼續參與重整。

3.如若出現以下任一情形，該意向重整投資人所繳納的報名保證金/重整保證金，管理人有權沒收并作為遠東工業公司的債務人財產：

（1）該意向重整投資人經遴選確定為正式投資人后，拒不簽署重整協議或放棄參與重整、不配合依法推進重整程序的；

（2）重整投資人與管理人簽署重整意向投資協議或重整投資協議，但未能按照其簽訂的重整投資協議執行的；

（3）重整計劃草案獲得法院裁定批準后，該投資人不履行其在重整投資協議或重整計劃當中的承諾，或投資人喪失投資能力，導致管理人啟用其他投資人的投資方案或者導致法院裁定終止重整計劃執行的。

4.如意向重整投資人最終被選定為正式投資人的，其繳納的報名保證金轉換為重整保證金，不計息，如重整計劃草案最終獲得法院裁定批準的，投資人所繳納的重整保證金轉為執行重整計劃所應投入的重整款項的一部分。

5.意向重整投資人如若違反本公告中明確的各項招募規則、后續遴選規則、《保密協議》中的相關保密事項，管理人已收取的報名保證金不予退還并取消其投資人資格。

（五）瑕疵提示

1.意向投資人決定參與招募前應仔細閱讀招募公告，理解和知曉重整過程中可能存在的風險、責任、義務。

2.遠東工業公司尚處于被在人民法院受理破產重整申請后的階段，后續破產重整是否會成功存在不確定性，遠東工業公司相關資產存在已知或可能的瑕疵，招募公告有關遠東工業公司的情況簡介僅供意向重整投資人參考，意向重整投資人應根據自行盡職調查的結果進行自主判斷、自擔風險。

3.管理人有權決定繼續、中止或終止意向重整投資人招募，也有權決定重新招募意向重整投資人。

（六）聯系方式

負責人***

聯系電話***

聯系郵箱：ydgyglr@126.com

特此公告。

廣東遠東工業發展有限公司管理人

二〇二四年七月一日